La gigantesca burbuja inmobiliaria china ha alcanzado dimensiones estrepitosas y todo parece indicar que las autoridades del Partido Comunista Chino (PCCh) no tienen intención de desinflarla. Pero, ¿qué pasaría si explota en cualquier momento?
En un artículo publicado el 16 de julio en The Wall Street Journal (WSJ), los periodistas Stella Yifan Xie y Mike Bird explican por qué la burbuja sigue creciendo a pesar de la desaceleración de la economía china y la crisis desatada por la pandemia.
Al tener la cuenta de capital prácticamente cerrada, el régimen chino no deja entrar ni salir inversiones financieras, lo que termina repercutiendo en que el sector bancario se agigante, llegando a casi 40 billones de dólares en julio de 2020.
Buena parte de ese dinero va a parar al mercado inmobiliario como una forma de inversión, inclusive para la clase media.
Los números hablan por sí solos: mientras en EE. UU. la mayor parte del patrimonio neto de las familias está en activos financieros (menos del 30% se destina a bienes raíces), en China ocurre todo lo contrario, y aproximadamente tres cuartas partes de todo el patrimonio de los hogares está invertido en viviendas.
De esta forma, alimentada por préstamos y subsidios, la burbuja inmobiliaria china sigue creciendo, creando una ilusión de “efecto riqueza” entre varios cientos de millones de chinos de clase media.
Según Xie y Bird, el mercado inmobiliario del gigante asiático es tal vez la burbuja más grande del mundo. Para tomar dimensión de la misma, en el pico del auge inmobiliario de EE. UU., que derivó en la crisis de 2008, se invertían unos 900.000 millones de dólares al año en bienes raíces residenciales. En los 12 meses que terminaron en junio, se invirtieron alrededor de 1,4 billones de dólares en viviendas en China.
En este sentido, según Goldman Sachs, el valor total de las viviendas en China en 2019 escaló a la sorprendente cifra de 52 billones de dólares, el doble del tamaño del mercado residencial de EE. UU.
Los precios de las viviendas en algunas ciudades chinas han alcanzado niveles comparables a los de algunas de las zonas urbanas más caras del mundo. En Tianjin, una ciudad de 15 millones de habitantes al sureste de Beijing, los apartamentos en áreas de lujo se venden a unos 9.000 dólares por metro cuadrado, o unos 836 dólares por pie cuadrado, según la empresa de servicios inmobiliarios Savills PLC. Ese es aproximadamente el precio que un comprador promedio pagaría en algunas de las partes más caras de Londres, aunque los ingresos disponibles son siete veces más altos en Londres que en Tianjin.
Pero lo más llamativo es que las autoridades chinas, al parecer, no tienen intención de desinflar los precios, temiendo una ola de quiebras, cortes de suministros de pagos e impredecibles consecuencias sociales (y políticas). Esto ha hecho que la burbuja haya seguido creciendo inclusive durante la pandemia: según datos aportados por WSJ, junio de 2020 fue el mes que registró la mayor inversión en bienes raíces en toda la historia de China.
La sociedad china es bastante consciente de la situación, pero tampoco encuentra otras alternativas. Según describió Zhao Wenhao, un agente de Lianjia, una de las mayores empresas de corretaje de bienes raíces de China, a muchos de sus clientes les preocupa que la moneda china se deprecie, lo que hace que destinen su dinero al mercado de la vivienda a modo de refugio.
Es por eso que la burbuja sigue creciendo sin parar: los precios de las viviendas urbanas chinas crecieron un 4,9% y la inversión en el sector aumentó un 1,9% en lo que va del año.
Según señala el WSJ, más allá de que el presidente Xi Jinping en su momento señaló que “las viviendas son para vivir y no para especular”, las palabras han quedado vacías y las autoridades del Partido Comunista Chino (PCCh) no han demostrado intenciones de tratar de parar esta escalada de precios.
En tanto, la burbuja sigue rodando a una escala cada vez mayor: mientras las ventas suben, impulsadas por el endeudamiento, el precio de las viviendas también sigue al alza. El problema, como en toda burbuja, está en la tasa de apalancamiento, que en el caso de los hogares de China alcanzó un máximo histórico del 57,7% en el primer trimestre de 2020.
“El problema central de China es que los compradores han descubierto que el gobierno no parece estar dispuesto a dejar que el mercado caiga”, afirman los periodistas Xie y Bird.
“Si los precios de las viviendas bajaran significativamente, se eliminaría la principal fuente de riqueza de la mayoría de los ciudadanos y potencialmente desencadenaría disturbios”, explican.
Esa actitud de las autoridades da un incentivo a los ciudadanos chinos de clase media / media alta a que sigan comprando porque creen que la propiedad en las grandes ciudades seguirá siendo la inversión más segura en China.
“La propiedad ha secuestrado la economía de China, por lo que el gobierno no se atrevería a presionar para que se produzca una caída en los precios de la vivienda, incluso si esa es la manera más eficaz de desinflar la burbuja”, dijo al WSJ Chen Zhiyu, quien trabaja para un minorista estadounidense y está buscando comprar una propiedad en Shenzhen.
Si bien es la opinión de este señor de 37 años, lo cierto es que a medida que la burbuja se hace más grande, una porción cada vez mayor de la economía depende de la continua expansión de la burbuja inmobiliaria, lo que termina haciendo que cada vez más sectores estén interesados en que la burbuja no se desinfle. Las ventas de propiedades, por ejemplo, están impulsadas no solo por las inmobiliarias sino también por los gobiernos locales que les venden las tierras y cobran impuestos sobre la renta.
De hecho, los ingresos por la venta de terrenos y los impuestos relacionados con los promotores inmobiliarios representaron el 52,9% de los ingresos de los gobiernos locales en 2019, un récord, según el Instituto de Investigación Inmobiliaria Shanghai Yiju.
La pandemia solo ha empeorado la situación: los sondeos realizados por la Encuesta de Finanzas de los Hogares de China, con sede en la Universidad Sudoccidental de Finanzas y Economía de Chengdu, sugieren que la pandemia del coronavirus ha fomentado el tipo de compra que preocupa a Beijing, con una demanda de propiedades que aumenta entre las personas que ya poseen múltiples propiedades, aunque ha disminuido entre los que aún no poseen ninguna.
Esto es un signo revelador de inversión especulativa, según Gan Li, profesor de economía en la Universidad de Texas A&M y experto en finanzas domésticas chinas.
“Debido a la pandemia están consumiendo menos y ahorrando más. Así que en realidad tendrán más dinero disponible para invertir. Eso creará un problema de vivienda aún mayor”, señala Li en diálogo con WSJ.
Hay otros problemas también, uno de ellos es que en lugar de vivir en las propiedades, muchos chinos utilizan los apartamentos locales nada más que como un activo de inversión. A finales de 2018, más de 50 millones de apartamentos estaban vacíos en Beijing, cerca del 21% de todas las casas en la China urbana.
Desde entonces el número solo se incrementó, y según el WSJ que cita datos recientes de la Encuesta de Finanzas de los Hogares de China, hay ahora 65 millones de unidades vacías.
De más está decir que las familias chinas están sobreendeudadas con préstamos hipotecarios. A nivel mundial, China representó alrededor del 57% del aumento de 11,6 billones de dólares en préstamos a hogares durante la década hasta 2019, según datos del Banco de Pagos Internacionales.
El problema es que en algún momento la burbuja explotará, y dependiendo de la expansión del estallido, podría significar hasta un levantamiento civil, ya que cientos de millones de personas se dan cuenta de que su riqueza en realidad solo son unos papeles.
Pero en tanto, la rueda seguirá girando mientras haya un “tonto mayor” dispuesto a comprar la siguiente unidad marginal a un precio aún más alto. Hasta que alguien diga “basta” y se desencadene lo inevitable.
Por Miguel Díaz
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